CIMI 360 – A Contribuição do Sistema de Consórcios

Dias 23, 24 e 25 de outubro aconteceu o CIMI360 Congresso Internacional do Mercado Imobiliário no Anhembi Distrital, em São Paulo. O evento reuniu mais de 8 mil participantes ligados ao mercado de imóveis no país. Como na edição de 2024, o consórcio não poderia deixar de estar presente nas palestras e nas oficinas.

Representando a ABAC novamente, tive a honra de ministrar as oficinas, cujo tema foi Consórcio, Alternativa de Financiamento para o Comprador e Oportunidade de Negócios para o Corretor.

Estruturada de forma a municiar os compradores e corretores com informações sobre as vantagens do Sistema para cada um, apresentei para o comprador, uma ferramenta econômica e em linha com a filosofia da Educação Financeira, e para o corretor, mais uma oportunidade de alavancar seus negócios.

Iniciei a apresentação com a seguinte provocação: Poupar e Planejar ou Consumir no Presente. Invocando Keynes e Ludwig Von Mises, mostrei a visão de cada um e a expectativa de vida no início do século 20 e atualmente. Evidentemente que a ênfase foi dada à defesa da disciplina e do planejamento, características do Consórcio.

Muito se estuda sobre as causas do contínuo crescimento das vendas de cotas e participantes ativos. Nesse sentido, desmistifiquei o velho argumento da taxa de juros, apresentando dados históricos e estudos de regressão que mostram que há pouca influência das variações da Selic com a venda de cotas. Perguntado se o comprador compara as taxas de juros com a taxa de administração, a resposta foi sim, porém, seja com Selic em um dígito ou dois dígitos, no cálculo do consumidor o consórcio sempre tem custos menores, prova disso foi a explosão de vendas de cotas durante a pandemia, quando a Selic estava em 2%. Agora está em 15% e as vendas continuam altas, portanto, a correlação entre as duas variáveis é baixa.

Mas se não é a taxa de juros, qual o fator preponderante? Eu diria que são vários. A renda, por exemplo, é um fator estatístico significativo, comprovado por um indicador que chamamos de R² que indica 87% de influência na venda de cotas. Isso é comprovado também nas pesquisas que encomendamos anualmente, onde tanto nas respostas das fases qualitativa e quantitativa do estudo a renda sempre é um fator muito citado. Além disso, há o fator comportamental sempre presente nas decisões.

Outro tópico explorado na oficina foram os números do consórcio no segmento imobiliário. Desde 2019 a venda de cotas deste segmento cresce em média 21% ao ano. Até setembro de 2025 o crescimento foi de 32,4%. O consórcio tem hoje 12,2 milhões de participantes ativos, e o segmento de imóveis responde por 21,1% desse total, com 2,58 milhões de consorciados.

Calculado pelo valor dos ativos administrados, o consórcio representa 6,1% do PIB de 2024, sem dúvida, um dado muito expressivo.

Reservei a parte final das apresentações para expor os argumentos em favor do consórcio, e para responder às críticas que o mecanismo enfrenta.

Começando pelos argumentos, indiquei que o consórcio tem poder de compra à vista, o que é uma grande vantagem para obter descontos na hora da compra do imóvel, minimizando parte dos custos com taxa de administração.

No consórcio não temos reajustes retroativos, ou seja, você recebe uma carta de crédito atualizada e pagou menos por isso. Também não tem IOF, e tem flexibilidade na escolha do bem. Por exemplo, se originalmente o comprador da cota tinha intenção de adquirir um apartamento com a carta de crédito e mudou de ideia para um terreno, ou casa, pode mudar, desde que seja dentro do segmento imobiliário. Se possui uma carta de crédito de veículo, por exemplo, aí não pode, pois não é do segmento de imóveis.

Finalizando, e respondendo as críticas, muitos falam: “é melhor poupar e comprar à vista”. Bem, pesquisas recentes mostram que 61% dos brasileiros não poupam, e o consórcio é uma poupança com propósito. Outra crítica é de que as parcelas não são fixas. Argumentei que o reajuste é necessário para que os futuros contemplados também tenham acesso ao crédito atualizado, mas, como dito, não há reajustes retroativos.

Outra crítica é que o consórcio tem custo, porém todo produto financeiro tem custo. Plano de previdência tem custo, fundos de investimento também, empréstimos tem juros e IOF. É preciso entender que a taxa de administração é necessária para remunerar o serviço da administradora.

Finalizei as oficinas mostrando todas as publicações disponíveis e gratuitas em nosso site. São vídeos, cartilhas entre outros materiais que serão úteis para quem trabalha ou tem interesse no segmento.   www.abac.org.br